Short stay em condomínio residencial: análise técnica da decisão do STJ e do zoneamento de São Paulo

Em 2026, a discussão sobre short stay em condomínio residencial deixou de ser zona cinzenta. Neste artigo técnico, a MUTE Arquitetura analisa o tema em suas duas camadas: o enquadramento urbanístico na legislação de São Paulo e o enquadramento civil consolidado pelo STJ. Se você busca a resposta rápida, comece pelo nosso guia direto: R2V pode fazer Airbnb? Este texto é o aprofundamento.

Short stay em condomínio residencial: o que decidiu o STJ

Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu, por 5 votos a 4, que oferecer imóvel residencial em plataformas de estadia de curta duração exige autorização de dois terços dos condôminos, por meio de alteração da convenção. O julgamento (REsp 2.121.055) uniformizou o entendimento entre as turmas do tribunal e passou a orientar os tribunais estaduais de todo o país.

O fundamento central, no voto da relatora, ministra Nancy Andrighi: a exploração econômica recorrente de estadias de curta duração descaracteriza a finalidade estritamente residencial da unidade. E um detalhe conceitual importante para o leitor técnico: o meio de disponibilização do imóvel é irrelevante para a classificação jurídica. Não é a plataforma digital que define a natureza do negócio, e sim a exploração econômica com alta rotatividade. Anúncio em site, imobiliária ou panfleto na portaria recebem o mesmo tratamento.

A camada urbanística: onde o zoneamento entra

Antes da camada condominial, existe a camada do uso do solo. Em São Paulo, a Lei 16.402/2016 (LPUOS) organiza os usos em duas grandes categorias: Residencial (R) e Não Residencial (nR). O R2V (Residencial 2 Vertical) designa os conjuntos residenciais verticais, subdivididos de R2v-1 a R2v-4 conforme a área construída computável.

A consequência prática dessa arquitetura legal:

• Unidade R2V: destinação legal é moradia. O short stay depende do que a convenção do condomínio estabelece e, agora, do quórum definido pelo STJ.

• Unidade NR (não residencial): é a classificação que abriga hospedagem como atividade. Flats e torres com convenção de hospedaria operam short stay como atividade-fim, sem o conflito de destinação.

• Unidades HIS e HMP: além da camada condominial, sofrem restrição administrativa própria, com vedação municipal à locação de temporada nas faixas populares e derrubada de anúncios irregulares pelas plataformas.

Em resumo: o zoneamento define o que a unidade é; a convenção define o que o condomínio tolera; e a jurisprudência define como se resolve o conflito entre proprietário e coletividade.

A evolução da jurisprudência: como chegamos até aqui

O entendimento de 2026 não surgiu do nada. A linha do tempo importa para quem precisa avaliar risco:

2021, Quarta Turma (REsp 1.819.075): o STJ decidiu que, havendo previsão expressa de destinação residencial das unidades, é indevido o uso para hospedagem remunerada. O voto vencedor do ministro Raul Araújo distinguiu residência (morada habitual e estável), domicílio (residência com intenção definitiva) e hospedagem (habitação temporária), apontando a alta rotatividade e a oferta de serviços como marcas da hospedagem. Importante: o próprio voto reconheceu que a atividade não é ilícita em si, desde que exercida nos limites da convenção, que tem força normativa pelo Código Civil.

2026, Segunda Seção (REsp 2.121.055): a decisão que uniformizou tudo. Dois pontos práticos com consequências diretas:

1. O quórum de dois terços é calculado sobre o total de condôminos, não sobre os presentes na assembleia. Num prédio de 30 unidades, são necessários pelo menos 20 votos favoráveis.

2. A assembleia é necessária para autorizar, não para proibir. Se a convenção já prevê destinação residencial, a vedação ao short stay está implícita, sem necessidade de proibição expressa.

O que ainda está aberto: o STJ afetou novos recursos em regime de repetitivos (Tema 1.443) para fixar a tese definitiva, suspendendo ações sobre o assunto. A direção está dada, mas o refinamento final ainda vem.

Os quatro cenários da convenção

Na prática, a convenção do condomínio determina o risco da operação. Os cenários possíveis:

1. Convenção autoriza expressamente a hospedagem/temporada. Cenário seguro. Comum em empreendimentos recentes lançados para investidores, em que a incorporadora já registra a convenção com previsão de short stay.

2. Convenção proíbe expressamente. Vedação válida. A jurisprudência reconhece a força normativa da convenção desde 2021.

3. Convenção é omissa, mas prevê destinação residencial. Era a zona cinzenta, e é aqui que a decisão de 2026 mudou o jogo: na dúvida, prevalece a destinação residencial, e o uso para short stay depende de aprovação prévia de 2/3. A maior parte dos prédios brasileiros, especialmente os anteriores a 2020, está neste cenário.

4. Unidade NR com convenção de hospedaria. Fora do conflito: a hospedagem é a destinação prevista.

Implicações práticas

Para o investidor: a análise documental deixou de ser opcional. Antes da compra, três documentos definem a viabilidade da tese de short stay: a matrícula (classificação da unidade), o projeto aprovado na prefeitura (categoria de uso) e a convenção registrada (destinação e eventual previsão de hospedagem). Promessa verbal de corretor não é nenhum dos três.

Para quem já opera short stay em prédio residencial sem autorização: a operação ficou juridicamente exposta. Qualquer condômino pode acionar a Justiça, e a tendência jurisprudencial é desfavorável ao operador. As alternativas são articular a aprovação em assembleia (quórum difícil, mas não impossível em prédios com perfil investidor) ou migrar a estratégia para locação de médio/longo prazo.

Para síndicos: a decisão fortaleceu a posição do condomínio. Com convenção residencial, o síndico pode vedar a prática com base na destinação, sem nova assembleia, cabendo notificação e multa nos termos da convenção e do regimento.

Para o mercado: o produto NR consolidou-se como o caminho estruturado do short stay em São Paulo, enquanto o R2V de mercado seguirá viável apenas onde a convenção autorizar.

O papel da análise técnica

A camada jurídica define se a operação pode existir. A camada técnica define se ela vai performar. Unidades compradas para short stay que migram forçadamente para long stay, por exemplo, revelam um problema de projeto: layouts otimizados para diária não necessariamente funcionam para moradia de longo prazo. Por isso a MUTE projeta unidades de investimento com a estratégia B embutida desde o início, e realiza a análise técnica e documental da unidade antes da compra, em São Paulo e interior do Estado. Se você está estruturando uma operação de locação, fale com a gente antes de assinar.