HIS, HMP, R2V e NR: o que são e o que o investidor imobiliário precisa saber em 2026

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Se você está pensando em comprar um apartamento compacto em São Paulo para investimento, já deve ter se deparado com essas siglas: HIS, HMP, R2V, NR. Elas aparecem nos folders de lançamento, na matrícula do imóvel e nas conversas com corretores, mas raramente alguém explica o que cada uma significa na prática e, principalmente, o que muda para o seu bolso.

Neste artigo, a MUTE Arquitetura explica cada categoria de forma direta, atualizada com as regras de 2025 e 2026, e aponta o que o investidor precisa verificar antes de assinar qualquer contrato.

O QUE SÃO HIS, HMP, R2V E NR?

Essas são classificações urbanísticas definidas pela Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo de São Paulo e pelo Plano Diretor Estratégico da cidade. Elas determinam para quem o imóvel pode ser vendido, por quanto, para quem pode ser alugado e como pode ser usado.

HIS (Habitação de Interesse Social)Destinada a famílias de baixa renda. Divide-se em duas faixas: HIS-1 para famílias com renda de até 3 salários mínimos (R$ 4.863 em 2026) e HIS-2 para famílias com renda de até 6 salários mínimos (R$ 9.726 em 2026). Tem forte subsídio governamental e restrições rigorosas de uso.

HMP (Habitação de Mercado Popular)Voltada para famílias com renda entre 6 e 10 salários mínimos (até R$ 16.210 em 2026). O teto de venda das unidades é de R$ 537.672,71 conforme o Decreto nº 64.895/2026. Não tem subsídio direto, mas conta com benefícios indiretos como isenção de ITBI e uso de FGTS na entrada.

R2V (Residencial 2 Vertical)Imóvel residencial de mercado livre, sem limite de preço ou renda do comprador. É o apartamento convencional que você encontra no mercado, sem as restrições das categorias sociais. O short stay é permitido desde que a convenção do condomínio autorize.

NR (Não Residencial)A única classificação que permite hospedagem por temporada de forma juridicamente segura. É a categoria correta para quem quer operar Airbnb sem risco legal. Não pode ser usado como moradia permanente.

O QUE MUDOU COM O DECRETO Nº 64.244/2025?

Em maio de 2025, a Prefeitura de São Paulo publicou o Decreto nº 64.244, que mudou significativamente o cenário para investidores em imóveis HIS e HMP. As principais mudanças foram:

Proibição expressa de locação de curta temporada (short stay e Airbnb) em todas as unidades HIS e HMP. A regra se aplica mesmo que a assembleia do condomínio vote a favor: o decreto prevalece sobre a convenção condominial.

Limite de valor de aluguel: o aluguel só pode ser cobrado até 30% da renda máxima da faixa do programa. Isso limita o teto de quanto o investidor pode receber por mês.

Obrigatoriedade de alugar para inquilinos dentro da faixa de renda da categoria do imóvel durante os primeiros 10 anos contados do Habite-se.

Fiscalização reforçada: o Município passou a cruzar dados de matrícula, IPTU e cadastros habitacionais para identificar irregularidades, com multas que ultrapassaram R$ 39 milhões em investigações realizadas entre 2025 e 2026.

Para o investidor que comprou imóvel HIS ou HMP com tese de short stay, o decreto representou uma correção severa: a rentabilidade esperada de 12% a 14% ao ano caiu para o patamar de locação convencional, entre 5% e 7% ao ano.

PODE FAZER AIRBNB NO MEU APARTAMENTO?

Depende da classificação do imóvel na matrícula.

Se for HIS ou HMP: não pode. O Decreto 64.244/2025 proíbe expressamente qualquer forma de hospedagem ou locação de curta temporada nessas unidades, independente do que diz a convenção do condomínio.

Se for R2V: pode, desde que a convenção do condomínio autorize expressamente o uso para locação de temporada. Se o regimento interno proibir, o proprietário não pode operar Airbnb mesmo que o imóvel seja de mercado livre.

Se for NR: pode, e é a única categoria juridicamente segura para operar hospedagem por temporada sem riscos legais.

Antes de comprar qualquer apartamento compacto com tese de Airbnb, verifique a classificação na matrícula do imóvel e a convenção do condomínio. Essas duas informações definem se o modelo de negócio é viável ou não.

QUAL O MELHOR TIPO DE IMÓVEL PARA INVESTIMENTO EM SÃO PAULO?

Não existe uma resposta única: depende da estratégia do investidor. Mas algumas orientações práticas ajudam na decisão:

Para quem quer Airbnb ou short stay: a única opção juridicamente segura é o NR. O R2V pode permitir, mas exige verificação da convenção condominial caso a caso.

Para quem quer locação de longa duração: o HMP pode ser interessante pela localização, já que muitos empreendimentos ficam próximos a metrô e eixos corporativos. Mas exige atenção ao teto de aluguel e à faixa de renda do inquilino. O R2V oferece mais liberdade sem essas restrições.

Para quem quer valorização no médio e longo prazo: o HMP em eixos de transporte tende a ter boa liquidez e valorização. Após 10 anos, as restrições de revenda caem e o potencial de valorização costuma superar o de imóveis convencionais.

Um dado importante: entre 2019 e 2024, mais de 248 mil unidades HIS e HMP receberam alvará em São Paulo, o equivalente a 75% de todos os imóveis aprovados no período. São produtos com alta demanda e mercado consolidado, mas que exigem entendimento das regras antes de qualquer decisão de compra.

O PAPEL DO PROJETO NO RETORNO DO INVESTIMENTO

Independente da classificação do imóvel, um fator que muitos investidores subestimam é o projeto de arquitetura e interiores.

Em imóveis compactos, a diferença entre uma planta bem resolvida e uma planta mal aproveitada pode significar R$ 300 a R$ 500 a mais (ou a menos) no aluguel mensal. Um studio de 28m² bem projetado, com iluminação planejada, marcenaria inteligente e acabamentos estratégicos, compete com apartamentos maiores e justifica um aluguel acima da média, mesmo dentro dos limites impostos pelo HMP.

Na MUTE Arquitetura, desenvolvemos projetos para investimento imobiliário com foco exatamente nisso: fazer o imóvel render mais com o menor custo de obra possível. Se você tem um apartamento compacto em São Paulo e quer entender o potencial real do seu ativo, fale com a nossa equipe.

HIS, HMP, R2V e NR não são apenas siglas burocráticas: são classificações que definem o que você pode e não pode fazer com o seu imóvel, quanto pode cobrar de aluguel e para quem pode vender. Entender cada uma antes de comprar é o primeiro passo para um investimento imobiliário bem estruturado.

Se você já tem um imóvel e quer maximizar o retorno com um projeto de arquitetura inteligente, entre em contato com a MUTE Arquitetura. Nosso trabalho começa exatamente onde a compra termina.