Garantia de imóvel novo: os prazos da NBR 17170 e como não perder a sua garantia

“A garantia do imóvel é de 5 anos” é uma das frases mais repetidas do mercado imobiliário, e uma das mais imprecisas. Existe uma norma técnica específica de garantias, a NBR 17170, que definiu prazos diferentes para cada parte do imóvel e condições claras para que eles valham. Neste guia sobre prazos de garantia imóvel novo, a MUTE Arquitetura explica o que a norma diz, quanto tempo vale cada item e o que o proprietário precisa fazer para manter a garantia.

Como funciona a garantia de imóvel novo?

Os prazos funcionam em duas camadas:

A garantia legal de solidez e segurança. O Código Civil estabelece a responsabilidade do construtor pela solidez e segurança da obra por 5 anos. Ela se refere a elementos como estrutura, fundações e contenções, ligados à segurança de quem usa o imóvel.

As garantias por sistema (NBR 17170). Publicada em dezembro de 2022, a norma vale para empreendimentos protocolados nas prefeituras a partir de junho de 2023. Ela substituiu o antigo Anexo D da norma de desempenho e definiu prazos recomendados para cada sistema e componente, que variam conforme o elemento. Pintura tem um prazo, impermeabilização tem outro, instalações têm outro. É o fim do “tudo é 5 anos”.

Os prazos para reclamar de um defeito são outro assunto, e dependem do tipo de problema e da relação de compra. Para esse ponto, a orientação de um advogado é o caminho mais seguro.

Tabela de prazos de garantia por sistema

Em vários itens, a NBR 17170 separa a garantia em duas: uma para falha do produto (o material ou equipamento em si) e outra para falha de instalação (o serviço de execução). Os principais prazos para um apartamento:

Sistema ou componente	Prazo de garantia
Estrutura, fundações e contenções (solidez e segurança)	5 anos
Impermeabilização	5 anos
Paredes internas e externas (vedações)	5 anos
Prumadas hidráulicas e de gás (colunas principais)	5 anos
Prumadas elétricas de distribuição	3 anos (produto) e 5 anos (instalação)
Ramais hidráulicos (tubulações internas da unidade)	1 ano (produto) e 3 anos (instalação)
Tomadas, disjuntores, fios, quadros e eletrodutos	1 ano (produto) e 3 anos (instalação)
Louças, bancadas, torneiras, chuveiros e misturadores	1 ano (produto) e 3 anos (instalação)
Sifões, válvulas, ralos e engates flexíveis	1 ano
Contrapiso	3 anos
Revestimento de piso interno e rodapés	1 ano
Cerâmicas e pedras de parede interna	3 anos
Reboco interno	3 anos
Rejuntes e selantes internos	1 ano
Perfis das esquadrias (estrutura da janela)	5 anos
Vedação das esquadrias (borrachas e escovas)	3 anos para perda de vedação
Fechaduras, roldanas e componentes de abertura	1 a 3 anos, conforme o tipo de falha
Vidros (descolamento)	5 anos
Forros (descolamento ou ruptura)	3 anos
Forros (fissuras e deformações)	1 ano
Pintura interna (látex)	1 ano
Pintura externa (látex standard)	1 ano
Pintura externa (látex premium) e texturas	3 anos
Infraestrutura de ar-condicionado	1 ano (produto) e 3 anos (instalação)

Prazos recomendados pela ABNT NBR 17170:2022. Equipamentos não listados na norma seguem a garantia do fabricante ou, na falta dela, 180 dias. O prazo que vale para o seu imóvel é o informado no manual do proprietário entregue pela construtora.

O que registrar na entrega das chaves

A NBR 17170 traz uma tabela de falhas aparentes, ou seja, defeitos em acabamentos, sistemas e equipamentos que devem ser identificados no ato da entrega. Pela lógica da norma, a falta de registro formal na entrega pode indicar que o problema ocorreu depois, durante o uso.

Na prática: a porta riscada, o piso trincado e a esquadria desalinhada que não forem registrados na entrega ficam mais difíceis de cobrar depois da assinatura do termo. Por isso, a vistoria de pré-entrega é a etapa em que essas falhas aparentes são documentadas, enquanto a correção ainda é da construtora. Explicamos como ela funciona no post sobre quanto custa vistoria de pré-entrega.

O que pode fazer perder a garantia, mesmo dentro do prazo

A norma vincula as garantias a deveres do proprietário e do condomínio. Os principais:

• Manutenção não realizada ou não registrada: as garantias dependem das manutenções previstas no manual de uso, operação e manutenção do imóvel, com registro conforme a norma de manutenção (NBR 5674);

• Reformas sem o processo previsto na norma de reformas (NBR 16280): alterações feitas sem esse processo podem fazer perder a garantia dos itens alterados;

• Substituição de materiais e componentes por conta própria;

• Uso em desacordo com o manual do proprietário.

  
  

Em resumo, a garantia hoje é documental. Guardar o laudo de vistoria, os registros de manutenção e a documentação das reformas é o que mantém a garantia válida.

E depois do prazo de garantia?

As normas técnicas trabalham também com o conceito de vida útil de projeto, que é o tempo esperado de funcionamento de cada sistema, e que em elementos estruturais pode chegar a décadas. Quando um problema aparece depois do prazo de garantia, a análise técnica da origem do defeito é o que permite entender se houve falha construtiva ou desgaste natural. Esse é o trabalho da perícia técnica, que explicamos no nosso guia de vício oculto em imóvel.

Linha do tempo prática do proprietário

• Antes das chaves: vistoria de pré-entrega técnica, com laudo fotográfico, para registrar as falhas aparentes enquanto a correção ainda é da construtora;

  
  

• No primeiro ano: atenção redobrada, porque é o período em que muitas falhas de acabamento e instalação aparecem, e vários itens, como pintura, rejuntes e revestimento de piso, têm garantia de apenas 1 ano;

  
  

• Sempre: guardar o manual do proprietário, executar e registrar as manutenções previstas;

  
  

• Se surgir um defeito: documentar com fotos e vídeos datados, comunicar a construtora por escrito e, se necessário, buscar uma perícia técnica para identificar a origem do problema.

  
  

Como a MUTE pode ajudar

A MUTE atua em dois momentos da vida do imóvel: na vistoria de pré-entrega, que registra tecnicamente o estado da unidade antes do aceite, e na perícia técnica, que investiga a origem de defeitos que surgem depois, com laudo fundamentado nas normas técnicas. Atendemos São Paulo, ABC Paulista, Campinas, Piracicaba e interior do estado.

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