Quanto custa montar um studio para Airbnb ou Long Stay: duas planilhas reais, lado a lado

Todo investidor compara Airbnb e aluguel tradicional pela renda. Quase ninguém compara pelo custo de montar o imóvel, que é a primeira conta que define se o investimento fecha. Neste artigo, a MUTE Arquitetura abre as planilhas de dois projetos reais: dois studios no mesmo empreendimento em Pinheiros, na Zona Oeste de São Paulo, comprados na planta pelo mesmo investidor em julho de 2026. Um foi projetado para Airbnb e o outro para long stay. Mostramos quanto custou montar cada um, quanto foi o investimento total, do contrato de compra à unidade pronta, e quanto cada um deve render.

	Studio para Airbnb	Studio para long stay
Metragem	22 m²	27 m²
Obra, mobiliário e equipamentos	R$ 75.164,33	R$ 65.664,67
Obra por m²	R$ 3.417	R$ 2.432
Projeto de arquitetura	R$ 6.900	R$ 8.100
Custo de projeto e obra	R$ 82.064,33	R$ 73.764,67

Valores estimados em outubro de 2026, na etapa de projeto, para imóveis entregues pela construtora com piso e bancadas.

O studio de Airbnb é 5 m² menor e, mesmo assim, custou R$ 9.500 a mais para montar. Por metro quadrado, montar para Airbnb saiu 40% mais caro do que montar para long stay.

Studio de 22 m² para Airbnb em Pinheiros, projeto MUTE Arquitetura.

Onde vai o dinheiro: as duas planilhas por categoria

Categoria	Airbnb (22 m²)	Long stay (27 m²)
Marcenaria completa	R$ 29.500,00	R$ 28.000,00
Eletrodomésticos e TV	R$ 4.923,25	R$ 7.539,95
Mobiliário solto (sofá, mesa, cadeiras, bancos)	R$ 5.351,34	R$ 7.550,88
Ar-condicionado e fechadura eletrônica (com instalação)	R$ 5.520,00	R$ 5.520,00
Enxoval e utensílios	R$ 5.500,00	—
Pintura	R$ 4.440,00	R$ 1.645,00
Elétrica e iluminação	R$ 4.142,60	R$ 3.672,53
Cortinas e persianas	R$ 3.584,00	R$ 3.750,00
Hidráulica, metais e acessórios	R$ 2.508,85	R$ 2.578,75
Forro e paredes de drywall	R$ 2.440,00	—
Decoração (quadros, espelho, almofadas)	R$ 2.395,29	R$ 115,60
Cama (colchão e base)	R$ 1.719,00	R$ 1.590,16
Box e espelho	R$ 1.350,00	R$ 1.800,00
Revestimentos	R$ 640,00	R$ 751,80
Serviços preliminares, demolição e limpeza	R$ 1.150,00	R$ 1.150,00
Total	R$ 75.164,33	R$ 65.664,67

Por que as duas planilhas são tão diferentes

Cada modelo de locação paga por uma coisa diferente.

No Airbnb, o investidor paga pela primeira impressão e pela operação. O hóspede escolhe pelas fotos, entre dezenas de studios parecidos no mesmo bairro, e chega com uma mala esperando encontrar tudo pronto. Por isso o dinheiro a mais vai para cor nas paredes, forro com luz embutida e decoração, que fazem o anúncio se destacar, e para o enxoval completo.

No long stay, o investidor paga pelo uso diário. O morador fica meses, cozinha, faz compras do mês, recebe visitas e trabalha em casa. O dinheiro vai para uma cozinha de verdade, com geladeira duplex em vez de frigobar, e para lugares de sentar além da cama. Decoração e enxoval ficam de fora, porque o inquilino traz as próprias coisas.

O que não muda é a infraestrutura. Ar-condicionado, fechadura eletrônica, cooktop e iluminação planejada aparecem nas duas planilhas com valores praticamente iguais. E nas duas aparece o tipo de custo que quase nenhum investidor coloca na conta quando orça sozinho: mão de obra de instalação, fretes, registros técnicos e limpeza de obra.

Studio de 27 m² para Long Stay em Pinheiros, projeto MUTE Arquitetura.

Marcenaria: o maior item nos dois casos

Nas duas unidades, a marcenaria representa cerca de 40% da obra: 39% no Airbnb e 43% no long stay. Em studio, é ela que transforma 22 ou 27 m² em um espaço que funciona, resolvendo armazenamento e circulação no mesmo móvel.

Por isso a marcenaria não se compra pronta nem se fecha por catálogo.

Ela é desenhada dentro do projeto de arquitetura, junto com o layout, a iluminação e as instalações, a partir do modelo de locação e do que cada morador ou hóspede precisa. Só depois vai para orçamento com o marceneiro. Contratar a marcenaria antes do projeto é comprar móveis sem saber se cabem, se conversam entre si e se resolvem o espaço, e é um dos erros mais caros que vemos em studios.

Do contrato à unidade pronta: o investimento total

Projeto e obra não são os únicos custos entre a compra e o primeiro aluguel. Nestas duas unidades, o investidor também contratou a vistoria pré-entrega e o acompanhamento da obra.

	Studio para Airbnb	Studio para long stay
Compra na planta (jul/2026)	cerca de R$ 390.000	cerca de R$ 360.000
Projeto de arquitetura	R$ 6.900	R$ 8.100
Vistoria pré-entrega (antes das chaves)	R$ 950	R$ 1.200
Obra, mobiliário e equipamentos	R$ 75.164	R$ 65.665
Acompanhamento de obra (90 dias)	R$ 5.000	R$ 5.500
Investimento total	cerca de R$ 478 mil	cerca de R$ 440 mil

A vistoria acontece antes da entrega das chaves. Ela confere se a construtora entregou a unidade conforme o projeto aprovado e o memorial descritivo. As falhas encontradas são apontadas em laudo, e o investidor recebe uma resposta objetiva: a unidade está apta ou não para receber as chaves. É o momento certo de registrar qualquer defeito, porque a construtora corrige antes da entrega, e não depois, quando a responsabilidade pode deixar de ser dela e o imóvel já recebeu de R$ 65 mil a R$ 75 mil de obra em cima. Explicamos o que a vistoria inclui e quanto custa neste artigo.

O acompanhamento garante que a obra siga o projeto e a planilha. Neste caso, foram 3 meses de obra com 3 visitas técnicas por mês em cada unidade. Os valores consideram as duas unidades no mesmo prédio, o que reduz o custo de deslocamento. O acompanhamento é opcional: quem preferir pode executar a obra com a própria equipe, usando o projeto executivo, a planilha e o cronograma de prestadores. Comparamos as duas opções em Reforma turn key ou projeto com acompanhamento de obra.

Somando tudo, colocar o studio para alugar custou cerca de 22% do valor de compra do imóvel nos dois casos. É um custo que precisa estar no plano desde o dia da compra, e não ser descoberto na entrega das chaves.

Quanto cada studio rende: e por que a classificação do imóvel muda tudo

As duas unidades estão no mesmo empreendimento, mas não têm a mesma classificação na prefeitura. E é isso, e não o projeto, que define até onde cada uma pode render.

O studio de Airbnb é R2V, uma unidade residencial de mercado, sem restrição de preço ou de renda do morador, e a convenção deste condomínio permite a locação por temporada. Explicamos o que verificar antes de comprar um R2V para Airbnb neste artigo.

O studio de long stay é HIS-2 (Habitação de Interesse Social). Desde o Decreto Municipal 64.244/2025, unidades HIS e HMP em São Paulo não podem ser alugadas por temporada, e o aluguel tem teto: 30% da renda familiar máxima da faixa. Com os valores atualizados pela prefeitura em janeiro de 2026:

Faixa	Renda familiar máxima	Teto de aluguel	Preço máximo de venda
HIS-1	R$ 4.863	R$ 1.458,90	R$ 276.102
HIS-2	R$ 9.726	R$ 2.917,80	R$ 383.637
HMP	R$ 16.210	R$ 4.863,00	R$ 537.673

Ou seja: o studio de long stay pode ser alugado por, no máximo, R$ 2.917,80 por mês, e só para um inquilino com renda familiar de até R$ 9.726. Explicamos as diferenças entre HIS, HMP, R2V e NR em detalhe neste guia.

Com essas regras, a conta de cada unidade fica assim:

	Studio para Airbnb (R2V)	Studio para long stay (HIS-2)
Premissa de receita	Diária de R$ 320, 80% de ocupação	R$ 2.917,80/mês (teto legal), 1 mês vago por ano
Receita bruta anual	R$ 93.440	R$ 32.096
Custos de operação	50% da receita (gestão, limpeza, plataforma, condomínio, IPTU e contas)	Condomínio e IPTU pagos pelo inquilino
Receita líquida anual	R$ 46.720	R$ 32.096
Rentabilidade líquida sobre o investimento total	9,8% ao ano	7,3% ao ano

Valores antes do imposto de renda e sem considerar valorização. Há interpretações de que o teto do HIS inclui condomínio e IPTU. Nesse caso, esses encargos saem da renda do proprietário, e a rentabilidade do long stay fica abaixo de 7,3%.

A ocupação é o que decide. Com 80%, o Airbnb rende cerca de 2,5 pontos a mais por ano. Mas a vantagem desaparece com cerca de 60% de ocupação, quando os dois empatam em torno de 7,3% ao ano. E a média de ocupação dos anúncios em São Paulo é de 38% (AirROI, 2026). Para sustentar 80%, o studio precisa estar bem localizado e bem projetado, e é exatamente para isso que existe a diferença de custo na planilha.

Para entender como calcular esse retorno no seu imóvel, veja nosso guia de cap rate.

Quanto pesa o projeto nessa conta

De cada R$ 100 gastos para montar o studio, somando projeto e obra, cerca de R$ 8 foram para o projeto no Airbnb e R$ 11 no long stay. Considerando o investimento total, incluindo a compra do imóvel, o projeto fica abaixo de 2% nos dois casos. E somando projeto, vistoria e acompanhamento, os serviços técnicos ficam entre 2,7% e 3,4% do investimento total.

É o projeto que define cada linha das planilhas: o layout, as instalações, a iluminação, a marcenaria, cada móvel e eletrodoméstico, o fornecedor, a quantidade e a ordem de execução. Sem projeto, a planilha não existe, e a obra vira uma sequência de decisões tomadas na hora, que é exatamente onde o orçamento estoura.

Como montar um studio sem estourar o orçamento

1. Confira a classificação do imóvel antes de comprar. HIS, HMP, R2V ou NR definem se você pode usar o imóvel para Airbnb e até quanto pode cobrar de aluguel.

2. Decida o modelo de locação antes de qualquer compra. Como as planilhas mostram, Airbnb e long stay pedem itens diferentes. Montar para um e mudar para o outro depois significa comprar duas vezes.

3. Contrate o projeto antes de orçar a marcenaria. A marcenaria é o maior item da obra, e é o projeto de arquitetura que desenha cada peça para que o layout funcione dentro da unidade. Com o desenho pronto, você compara orçamentos de marceneiros sobre a mesma base, e não sobre propostas diferentes de cada um.

4. Faça a vistoria antes de receber as chaves. É ela que diz se a unidade está apta para ser recebida. Defeitos apontados nesse momento são corrigidos pela construtora antes da entrega, e não descobertos depois, escondidos atrás da marcenaria.

5. Orce com a lista completa, incluindo mão de obra, instalação e frete. A diferença entre o preço do produto e o custo instalado é o que mais surpreende o investidor.

6. Siga a ordem certa de entrada e saídados prestadores. Elétrica antes do forro, forro antes da pintura, pintura antes da marcenaria. Cada inversão gera retrabalho.

Quer entender a diferença de renda entre os dois modelos com mais detalhe? Comparamos os números em Short stay vs long stay: qual rende mais em São Paulo.

Como a MUTE monta um studio

Em todo projeto para investimento, a MUTE desenvolve o projeto de arquitetura completo: levantamento da unidade, proposta de layout com imagens em 3D, projeto executivo (elétrica, hidráulica, iluminação, revestimentos e marcenaria) e projeto de interiores, com mobiliário, eletrodomésticos e decoração pensados para o perfil de locação. Junto com o projeto, entregamos uma planilha como as deste artigo, com todos os itens especificados, valor, fornecedor, link de compra e a ordem de entrada de cada prestador. O investidor sabe quanto vai gastar antes de começar a obra, e não depois.

Atendemos projetos para Airbnb e para locação de longo prazo em São Paulo, Campinas, Piracicaba, ABC Paulista e interior do Estado.

Vai montar um studio para investir? Fale com a gente antes de comprar o primeiro item.

Nota: os custos de obra são estimativas de projeto de outubro de 2026, para dois studios no mesmo empreendimento em Pinheiros, São Paulo. Os imóveis foram entregues pela construtora com piso e bancadas, que não entram na planilha. Os preços de compra foram arredondados. Os valores de acompanhamento de obra consideram duas unidades no mesmo prédio. As rentabilidades são estimativas, antes do imposto de renda, e dependem de ocupação e gestão. Preços de produtos e serviços variam conforme fornecedor, região e data da compra. Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado ou contador.

Fontes: Prefeitura de São Paulo (limites de HIS e HMP, janeiro de 2026); Decreto Municipal 64.244/2025; AirROI (dados de São Paulo, agosto de 2025 a julho de 2026); Referência Capital, via IstoÉ Dinheiro (fevereiro de 2026).